Le droit de préemption est un mécanisme complexe qui donne la possibilité à l’État, aux collectivités territoriales ou à certains établissements publics d’acquérir en priorité un bien immobilier mis en vente, dans des conditions fixées par la loi. L’article 1790 du Code civil français est l’une des dispositions légales encadrant ce droit. Cet article examine de manière approfondie cette disposition, ainsi que son interaction avec l’impôt.
Présentation de l’article 1790 du Code civil
L’article 1790 du Code civil concerne spécifiquement les contrats de vente d’immeubles. Il stipule que si une promesse unilatérale de vente a été consentie avec une option d’achat et si le propriétaire décide finalement de vendre le bien à un tiers, le bénéficiaire de la promesse peut demander en justice la réalisation forcée de la vente en sa faveur. Pour cela, il doit verser le prix convenu dans un délai fixé par le juge.
Cette disposition vise donc à protéger les droits du bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente et à éviter qu’un propriétaire ne profite d’une offre plus avantageuse pour vendre son bien à un autre acquéreur sans respecter ses engagements initiaux.
Le droit de préemption et ses objectifs
Le droit de préemption est un mécanisme par lequel une personne publique (État, collectivité territoriale ou établissement public) dispose d’un droit d’acquisition prioritaire sur un bien immobilier mis en vente, dans des conditions fixées par la loi. Ce droit vise plusieurs objectifs :
- Permettre aux collectivités publiques de maîtriser l’aménagement du territoire et de réaliser des opérations d’intérêt général, telles que la construction de logements sociaux, la création d’équipements publics ou la protection de l’environnement.
- Protéger les locataires en place, notamment les agriculteurs et les commerçants, dont l’activité pourrait être menacée par un changement de propriétaire.
- Réguler le marché immobilier et empêcher la spéculation foncière, en évitant que certains biens ne soient vendus à des prix prohibitifs.
Le fonctionnement du droit de préemption
En France, plusieurs dispositifs légaux encadrent le droit de préemption. On peut citer notamment :
- Le droit de préemption urbain (DPU), qui concerne les zones urbaines et permet aux communes d’acquérir en priorité des terrains pour réaliser leurs projets d’aménagement.
- Le droit de préemption des espaces naturels sensibles (ENS), qui vise à protéger les espaces naturels présentant un intérêt écologique ou paysager particulier.
- Le droit de préemption des baux commerciaux, qui permet aux communes de préempter les fonds de commerce et les baux commerciaux dans certaines zones, afin de préserver la diversité du tissu économique local.
Le fonctionnement du droit de préemption varie selon le dispositif concerné, mais il obéit généralement aux mêmes principes :
- Lorsqu’un propriétaire souhaite vendre un bien soumis au droit de préemption, il doit en informer la collectivité publique concernée par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA).
- La collectivité dispose alors d’un délai pour exercer son droit de préemption, qui varie selon le dispositif (par exemple, deux mois pour le DPU).
- Si la collectivité décide d’exercer son droit de préemption, elle doit verser au propriétaire le prix fixé par lui ou, en cas de désaccord, par le juge.
- Si la collectivité ne se manifeste pas dans les délais ou renonce à exercer son droit de préemption, le propriétaire est libre de vendre son bien à l’acquéreur de son choix.
L’impôt et le droit de préemption
Le droit de préemption peut avoir des conséquences fiscales pour les parties concernées :
- Pour le vendeur : en cas d’exercice du droit de préemption par une collectivité publique, la vente est considérée comme réalisée à titre onéreux et peut donc être soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières, selon les règles habituelles.
- Pour l’acquéreur public : la collectivité doit verser des droits d’enregistrement (ou de mutation à titre onéreux) sur le prix de la vente, au taux en vigueur pour les acquisitions immobilières. Ces droits sont généralement pris en compte dans le budget de l’opération d’aménagement concernée.
En conclusion, l’article 1790 du Code civil est une disposition importante encadrant le droit de préemption, qui permet aux collectivités publiques d’intervenir sur le marché immobilier pour réaliser des opérations d’intérêt général. Le fonctionnement et les conséquences fiscales de ce droit doivent être pris en compte par les parties concernées lors des transactions immobilières.