Chaque mois, environ 30 % des habitants de la France déménagent et jusqu’à 20 % d’entre eux doivent signer un nouveau contrat de location. La procédure d’expulsion en France est difficile et compliquée. Un certain nombre de procédures s’appliquent en fonction du motif de l’expulsion (expulsion par vengeance, travaux d’amélioration, résiliation d’un bail non meublé ou meublé). Les délais sont très stricts et il peut être nécessaire de faire appel à un huissier pour mener à bien certaines procédures (voir résumé de la procédure ci-dessous). Elle expire même si le locataire ne répond pas ! Enfin, elle n’est possible que s’il n’y a pas d’opposition des pouvoirs publics comme les HLM.
Expulsion d’un locataire pour manquements graves
Le locataire peut être expulsé à tout moment au cours d’un bail parce qu’il a commis des manquements graves : retard de paiement de loyer, dommages graves à l’appartement, etc. La loi ne prévoit pas de situation de « vengeance ».
Selon l’article 22-1 du Code civil, le propriétaire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception indiquant qu’il a l’intention de résilier le contrat de bail si les travaux ne sont pas effectués ou les remboursements ne sont pas effectués dans un délai de deux mois. Si cette procédure est suivie dans le cadre d’un bail non meublé, le locataire peut partir sans perdre ses effets personnels laissés en place jusqu’à l’expiration du préavis. Toutefois, s’il s’agit d’un logement non meublé, les objets appartenant aux enfants et utilisés par eux (lits et matelas) seront stockés pendant 3 ans aux frais du locataire. Si aucune réponse ne vient de leur part après ce délai, ils sont considérés comme abandonnés.
Dans le cas d’un bail meublé
Dans le cas d’un bail meublé, le locataire devra permettre au propriétaire d’entrer dans son logement à cette fin. Au moins un représentant de chaque partie doit être présent au moment de l’entrée et l’inventaire doit être consigné dans un procès-verbal établi par les deux parties. Dès qu’il a accès aux locaux vides, le bailleur peut y installer ses propres meubles.
La procédure d’expulsion est également possible si le locataire a causé des dommages importants qui nécessitent d’importants travaux de réparation (plus de 450 €). S’ils sont effectués sur place, les locataires ont le droit d’être présents lors de la présence des ouvriers. Elle doit cependant avoir lieu entre 8h et 18h sauf cas exceptionnel avec accord préalable des deux parties (le locataire et le propriétaire). Si les travaux nécessitent de libérer les lieux, le locataire doit partir. Le propriétaire dispose de 48 heures pour effectuer ces réparations, après quoi il peut demander à un huissier de justice de lui remettre un ordre d’expulsion (voir article 22-4 du Code civil : » Y a-t-il un bail non meublé ? Des dommages irréparables ont-ils été causés ? Pouvez-vous déterminer l’importance de la réparation ? « )
S’il est nécessaire d’effectuer des travaux tant sur les parties communes qu’à l’intérieur des appartements, les propriétaires doivent organiser une assemblée générale des locataires au moins un mois avant le début des travaux (article L441-6 du code de la construction et de l’habitation)
Procédure d’expulsion en cas de résiliation d’un bail meublé
Dans le cas d’un locataire qui a été expulsé avant l’expiration du bail, il est possible de récupérer la possession d’un logement meublé pour l’habiter. Cette procédure nécessite un certain nombre de conditions :
1 – Le propriétaire doit disposer d’un logement personnel ou avoir loué son ancien appartement puisqu’il a l’intention de l’occuper à nouveau
2 – Les locaux loués doivent être « habitables » et donc aptes à être habités. En particulier, il ne doit pas y avoir de risques susceptibles d’affecter la santé des personnes (gaz radon). En outre, aucune réparation importante ne doit être nécessaire. Enfin, le contrat de location doit contenir une autorisation expresse du propriétaire à ce sujet
3 – Pour résilier un contrat dans ces conditions, il suffit au propriétaire d’envoyer une lettre recommandée
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