Obligation d’un propriétaire envers son locataire : devoirs à retenir

Les obligations du bailleur envers son locataire

Comme tout contrat, le contrat de bail impose également des droits et des obligations aux deux parties. Dans cet article, nous traiterons les obligations du propriétaire envers son locataire.

Des obligations qui, cependant, ne peuvent être invoquées devant un juge qu’à la condition que le contrat de location soit régulier, c’est-à-dire enregistré auprès de l’administration fiscale.

Un contrat de location au noir ne permet aucune protection et si l’un des deux parties ne respecte pas ses devoirs, l’autre ne peut faire appel au juge.

Le contrat de location doit non seulement être écrit mais doit aussi être enregistré, sinon, il est nul et non avenu et ne produit aucun effet.

Les obligations du propriétaire

Les obligations du bailleur, c’est-à-dire du propriétaire, sont indiquées analytiquement dans le code civil et consistent à :

  • remettre l’appartement en bon état d’entretien : il doit être exempte de vices empêchant ou diminuant l’aptitude à l’usage du locataire ;
  • maintenir l’appartement dans un état propre à servir l’usage convenu, avec l’obligation de pourvoir aux réparations nécessaires ;
  • garantir au locataire la jouissance paisible du bien, notamment dans le cas où un tiers revendique des droits sur celui-ci.

Vices de l’appartement

Quant à la première obligation, c’est-à-dire la remise du bien en bon état d’entretien, la règle réserve la possibilité que le locataire accepte un bien affecté de vices, mais dans ce cas, il ne pourra pas les contester à un moment ultérieur. Par conséquent, le sens de cette expression n’est pas de livrer un appartement parfait et intact, mais de clarifier au locataire tous les problèmes possibles qui pourraient réduire sa jouissance : les vices dits cachés.

Quant aux vices apparents, c’est-à-dire ceux qui peuvent déjà être remarqués à l’œil nu, lors de la première inspection, il n’y a même pas d’obligation de communication, étant donné qu’il est de la responsabilité du locataire d’observer la propriété et de vérifier si cela vous convient.

L’obligation de réparer

Quant à la deuxième obligation, le bailleur doit effectuer les réparations nécessaires, à l’exception des petits entretiens qui sont à la charge du locataire. Il appartient donc au bailleur :

  • l’entretien extraordinaire, tel que le remplacement d’équipements cassés ou la peinture des murs, la réparation d’un électroménager (s’il s’agit d’un appartement meublé) ou d’une chaudière, etc. ;
  • le maintien ordinaire de haute valeur : pensez à changer les guirlandes de volets usés de l’usage quotidien.

La garantie du propriétaire

Le propriétaire est tenu de garantir les défauts qui diminuent sensiblement son aptitude à l’usage convenu. Il s’agit non seulement des vices intrinsèques de l’appartement – comme le fait qu’il n’y a ni eau ni chauffage – mais aussi ceux qui découlent des dérangements de tiers (un voisin qui fait beaucoup de bruit par exemple).

Précisément à cet égard, il a été dit que le locataire a le droit de quitter l’appartement pour un motif valable même avant la date limite dans le cas où il serait harcelé par les voisins.

Droits du locataire envers le propriétaire

Si l’appartement présente des vices cachés et non déclarés au moment de la livraison, le locataire peut saisir le tribunal ordinaire et obtenir :

  • la résiliation du contrat (c’est-à-dire la dissolution, avec possibilité de quitter l’appartement et de partir prématurément) ou la réduction du prix du loyer. Comme mentionné auparavant, le locataire n’a pas le droit de résilier le contrat ou de réduire le prix si les vices étaient connus ou facilement reconnaissables,
  • les dommages résultant de vices de propriété. Le propriétaire ne peut éviter d’indemniser de tels dommages qu’en prouvant qu’il ne les connaissait pas au moment de la livraison.

Il est exclu que le locataire puisse réduire ou suspendre le paiement du loyer si les défauts ne sont pas d’une gravité telle qu’ils rendent impossible l’utilisation de l’appartement. Par ailleurs, pour les vices qui réduisent simplement la jouissance de la propriété, sans obliger le locataire à déménager, il ne peut suspendre ou réduire le loyer mais doit intenter une action en justice contre le propriétaire.

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